在到處看房子的同時，我也有詢問過房仲，其他客戶向銀行貸款的情況如何。有介紹客戶向銀行借款經驗豐富的房仲告訴我，倘若是首購族的話，現在銀行仍會給到八成的成數，意思就是再怎麼樣，客戶自己手頭上也要有一筆約當總價二成的自備款。
我也向房仲探詢中古屋、新成屋的買賣，以及前往一些預售屋、新成屋建案的代銷中心實地了解、綜合比較之後發現，不論是買預售屋或中古屋，先拿出一定的自備款都免不了。倘若買的是中古屋或新成屋，馬上就要拿出約當房屋總價二成的自備款出來準備交屋，而即使買的是預售屋，一開始所付的訂金、簽約金等自備款，會比中古屋或新成屋要少付一成，但接下來後續依照工程進度的每月繳款也非常密集，不可能臨時作準備，這也使得除了和銀行順利談妥房貸之外，手上先有大筆自備款勢在必行。
我希望能在新北市找到二房一廳的房型，根據我的工作年所得收入，所能負擔的房屋總價大約在1,100萬元左右，目前這類中古屋還找得到，但就卡在自備款的部分，我該如何去填補資金缺口？
理財健診│標的選擇 避開新興市場資產
文：元大投信
志明在買房時，成數若直接拿首購族的八成來作設算，較有風險，因為銀行會根據自身的鑑價結果來核給成數，因此，理想的方式，不妨直接以300萬作為自備款目標，也包括一些裝潢費的開銷，銀行的貸款金額以800萬來計算，這樣會比較保險一些。
而在尋找投資工具時，不同投資標的之年化報酬率，與準備時間的長短，這兩個變數也會使每月需要存款的金額會有所不同。倘若以上述要以300萬元作為自備款目標的話，倘若志明的目標是在五年內就能買到房子，若投資標的年化報酬率為10％，志明每月要存的金額為38,000多元，但倘若投資標的年化報酬率為3％，那麼志明每月要存的金額，就約在46,000多元；而如果把買房的時間放大到十年之後，10％年化報酬率之下，每月要存的金額降為14,500多元，至於3％的年化報酬率，每月要存的金額則降為21,000多元。
根據上述分析，志明可以依照其每月所得的多寡，來配置每月能用於進行ETF或基金的投資金額，再搭配其所選擇投資標的之年化報酬率的情況，來概估大概多久之後可以實現買房的夢想，另外也可以依照每月所得多寡，以及想要多久之後買房，再依年化報酬率高低來決定投資標的。
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而在標的年化報酬率的選擇上，也有重要的技巧。例如，新興市場資產先前在某些年度的投資年化報酬率雖高，但波動度也相對較大，尤其是報酬表現在順風、逆風年度的表現有天壤之別；以歷史實證分析，新興市場股市，可以在2003年、2005年、2007年、2009年等年度，繳出了三成以上的年度報酬率，但也能在2008年的金融海嘯、2011年的歐債危機、2018年的全球貿易戰等國際金融因為政治、經濟變數而動盪不安之際，率先受到資金撤出的衝擊，而使股市重挫、相關基金表現受傷，因此雖然報酬率高，但由於這種「不穩定」的特質，就不適合作為在某一時點一定得用到的「房貸自備款」的投資籌備來源。
此外，最好是由投信專業團隊、資產管理公司來依照全球金融環境狀況的不同來靈活配置資產，同時兼以「主動式管理」與「被動式的工具」，來布局境內外的基金達到投資標的分散的效果，且依照市況來投資基金或槓桿、反向型與商品ETF，由經理人適當操作各資產比重，來追求超越大盤的報酬表現，因為這種作法的穩定度較高，更適合作為籌備自備款財源的投資方式。
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