原創純乾貨！手把手教你買到優質二手房
2019-03-27 14:10
來源:大鬍子說房
戶口 /貸款 /物業
高房價的壓力下，不少患有“新房癌”的購買群體無奈“痊癒”，將目光投向二手房市場。
關於二手房該怎麼選、這中間應該注意什麼、如何有效的把價格壓到最低等，今天我們這一篇文章，幫你把關於二手房的方方面面都一次梳理清楚！
一.二手房有哪些優勢？
為什麼要購買二手房？每個人的出發點各不相同，可能是位置，可能是學校，也可能是因為便宜。
但在我們看來，二手房相比新房有得天獨厚的兩個優勢：
第一，所見即所得。這幾年新房問題頻出，各地交房即維權甚至成了常態，大小房企齊淪陷，有耐心有恆心做好產品做好服務的房企越來越少。“買房范冰冰，交房羅玉鳳”成了維權業主的口頭禪。二手房相比新房，看到什麼就是什麼，所見即所得，不會出現買的時候承諾各種好，交房全都縮水或玩消失。
其次，買新房可能要等周圍配套慢慢建設完成再投入使用，二手房一般都是已經成熟運營的片區，商業繁華與否、交通便捷與否，配套的學校招沒招生，都能看在眼裡，自行判斷。
第二，無需等待。除了個別有租約的二手房外，幾乎所有二手房買了就能直接入住。
二手房普遍都帶有原房主的裝修，不管精裝也好，簡裝也罷，不講究的大掃除完就能拎包即住，省下裝修的時間和錢，畢竟如果是新房，即便是現房，哪怕精裝修——除味散味的時間，挑傢具家電和等送貨的時間，怎麼著也要幾個月。更不用說尚未封頂的期房。
總之，二手房說白了就是享受了原房主的時間成本，還可能低價購得，因此得到了不少剛需人群的青睞。
二.二手房全國市場解析
經歷了2018年的蟄伏， 19年開年隨着“金三銀四”房價開始逐步升溫，但二手房市場缺卻呈現着參差不齊的局面。根據易居研究院二手房成交量能度排行，可以清晰的看出10個主要城市近些年二手房市場的整體情況。
所謂「二手房成交量能度」是根據一個城市二手房的歷史成交量合理區間和偏離程度來反映該地區二手房市場強勁與否的參考指標，一般來說二手房成交量能度越高，則該地區二手房市場越好。
具體公式為：二手房成交量能度=40%*近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度+20%*年初累計同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度環比增幅。
從圖中可以看出，除了廈門的二手房成交量能度為正以外，其他全國主要的9個城市近7年來都有不同程度的遇冷，其中成都、蘇州、南京等強二線二手房成交量能度在-10%左右，呈穩中向低走勢；而深圳、青島最為嚴重達35%左右，整個市場的持續低迷。
三.怎樣去挑選二手房
投資客紛紛撤手的二手房，給當下剛需人群一個淘房的好機會。那麼怎麼去挑選二手房就成了關鍵。
首先，挑選靠譜的中介。
現在二手房源大多掛於實體中介或二手房網站上，如何挑選靠譜的中介公司需要花功夫甄別。一看資質、二看規模、三看人員的專業度，可以在網上搜索到以往用戶對該中介的服務評價，有空也可以去實體門店看工作人員的服務態度和專業能力。
當然如果你沒有時間精力去甄別，選擇大的中介比如專業中介品牌系如鏈家、德祐、我愛我家、21世紀等，或者代理公司系如易居、中原之類的品牌。你可能會說，這些牌子也出過問題啊，但我們一直強調概率問題，大品牌出錯的概率一定是遠低於你門前三五個人，開幾個月就消失的小中介。
二手房是大額錢財交易，不要因為省那一丟丟的中介費，鬧到最後錢財兩空。
其次，把握好三大硬指標。
地段、配套、戶型這三個選房重要指標不可忽視。二手房最重要的地段以及該片區的配套是否成熟，網上搜羅資料之後可以實地勘查看周圍交通是否便利、商業是否繁華，小區環境如何，房屋朝向等等一系列的問題，是否和網上說的一樣。
再者，看開發商品牌、物業服務、鄰居。
一般來說不論新房還是二手房，大品牌的開發商一定是優選。因為他們資金雄厚、有豐富的開發經驗，對於自己小區的物業，要求也會高很多。在對於未知要求不是特別高的時候。務必一定要搞清楚，要買房子的小區物業是什麼水平。
我們前幾天一篇關於物業費中的稿子《 買房時省的那1塊錢，未來損失的不僅幾十萬，還有孩子前途……》中已經闡述清楚一個觀點，好的物業不只會影響未來生活，和房子的保值升值也有直接關係。所以在小區里多和已經入住的熱心大媽鄰居打聽居住體驗，物業態度好不好、處理問題积極不积極、電梯是否經常停運等等。
最後：仔細檢查房屋情況。
一般來說房主為了出手都會把房子誇上天，甚至會刻意美化不少東西。但你要頭腦冷靜，不然以後維修都是一大筆錢！廚房、衛生間、陽台等隱蔽工程最需要注意，看櫥櫃洗手池等有水路的地方接口是否有滲漏的問題。
如果你要改造一定先找房東要到房產證上的戶型圖，搞清楚承重牆和非承重牆的位置和再結合實際進行對比，確定是否滿足自己的改造需求。
如果裝修較差，或者不滿足實際使用需求，在查驗室內的同時就要計算房子的翻修或砸掉重裝的成本，計算和其他直接就可能住的房子哪個更值得。
要知道，已經裝修的房子，需要恢復毛坯重裝，比毛坯房直接裝還要貴。
四.如何才能有效砍價
砍價是個大學問，方法有很多，我們簡單的說幾個。
最基礎的肯定是直接從戶型和室內情況，看基本原房主的裝修水平如何，有毛病不滿意的，直接就是殺價的借口，業主誇自己房子哪裡好，你就要表現的對那裡不關心。
實地踩盤了解房屋優缺點，和賣方見面之前，自己就去二手房小區所在的樓盤進行實地考察。無論是室內還是外部，發現實際和描述有一點偏頗，就可以適當作為在雙方談判過程中賣家的籌碼。
表現出房子的優點自己也知道，但實際不一定利用的上，也就說不要表達出對優點的熱衷，但又表示想買這套房子，這是能砍下價格的第一個基本。
再進階的就是呼朋喚友了，的的確確看上了一套房子，但這套房子其實並不算搶手，有可談空間，但業主卻高高在上不願意降價，此時此刻喊上親戚朋友換个中介繼續找房主砍價，直接往多了砍，把房子往差的貶低。給業主心理暗示——你給的價格已經不低了，賣給你最合適，不然以後可能賣的更低。
除了自己親自砍價，近些年二手房市場的發展也催生了一個新興的職業——二手房砍價師。他們一般擁有豐富的房地產經驗，會站在買房者的角度，幫買房人去審視合同、尋找漏洞、更會基於豐富的經驗揣摩賣房人的想法，最後幫買家爭取砍價到最低。
當然，二手房砍價師也收取高額的傭金。根據某二手房交易app打出的旗號“砍不下來不要錢，砍下來分四成”為例，如果某二手房砍價師成功幫客戶砍價20萬，那就是20*40%=8，一單的傭金就高達8萬！
不論選擇那種房子，買二手房都不會像新房那樣徹底簡單，多跑幾家中介，和中介搞好關係，詳盡的了解清楚該片區二手房的價格區間。
網上查清開發商、承建單位等分別是哪家，什麼時候建的，有沒有爆料過該小區房屋的質量、產權等問題。打聽房主賣房的原因，順便去問問同片區其他在售的二手房賣房原因，看看有沒有共同點。
知己知彼，百戰不殆。見面談價時任憑賣主吹噓、中介煽動也能胸有成竹。
最重要的，打好心理戰。二手房砍價歸根究底就是一場買賣雙方的心理博弈，一定要站得先機，主動控場。
在已經做了實地考察、信息全面搜集的情況下，把握好賣房者的情況和心態：年輕就談工作、孩子等年輕人的話題，年長就尊重關心拍拍馬屁；急於出手的，就以沒有足夠資金，還有其他便宜小區做備胎等為由砍價；更換改善的，就適當講講房子的缺點弊端，說以後還得自己來承受維修等等。
總之一定要審時度勢，不能一股腦的為了砍價狠批房子這不好那不好，也不能不顧周邊市場行情砍的太狠，進退之間的分寸，需要強大的心理來把握。
五.二手房買賣需要哪些流程
一切都看妥了，怎麼買才是關鍵。沒有買過房的人一定不知房屋過戶其實是一項複雜繁重的工程。我給大家梳理了一下：
第一步：調查產權。業內又稱“查冊”，根據賣方提供合法的證件可以檢查房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、仔細檢查是否與網上出售寫的一致。
第二步：交定金。如果該房還在按揭中，請交定金至第三方手中，一般定金為房價的5%左右，為了防止漲價后賣方反悔，可以提前簽訂高額違約金條款。
第三步：贖樓。贖樓又稱贖契，是賣方因為沒有還完按揭需要操作的流程。贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的首付款來付清剩餘貸款 、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸。具體的操作完了會告訴大家。
第四步：付首付。二手房的貸款首付比例和新房略有不同。一般而言，首套房30%首付，二套房40-70%都有可能，各地執行不一樣的比例。具體還要看該房所在區域政策。
第五步：簽訂合同。簽訂合同要三方（買、賣、中介）在場，確保原戶口會在規定時間內遷出、如有租戶要先解約等，有共有產權人，要確定全部簽約，以免有產權人不知情不同意等情況。
第六步：辦理按揭。做貸款申請，需要買賣雙方都到銀行。提前確認好需要貸款的額度，如達不到預期還需要支付更多首付。銀行審核通過後獲得銀行同貸書、簽署貸款合同
第七步：過戶。買賣雙方在當地房地產交易管理部門做產權變更登記，交易材料移送到發證部門，買方憑此領取房屋所有有權證。
在二手房市場不緊俏的當下，如何把握和選好二手房至關重要，希望本文的一些觀點能夠幫助大家挑選，讓大家都能買到心儀的二手房！
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