一家四口想換房，第二次買不同人名下，真的有差嗎？
摸著肚子裡的二寶，秀英終於忍不住和先生宥廷攤牌，家裡要換大一點的房子，目前八坪一房一廳的格局，已經塞不下未來的一家四口。再者，當初兩人結婚就已經有共識，目前的局限空間只是過渡期，多存一點錢，未來再換一個理想的房子。
googletag.cmd.push(function() { googletag.display(‘div-gpt-ad-1640327394369-0’); });結婚七年了，每每秀英提出換房的想法，都被打回。宥廷心裡打著搬回老家的算盤，嘴裡卻用房市不好、多存點錢等各種理由打槍，儘管秀英也不是不知道老公以拖待變的盤算，但面對那句半哄半騙的「不然我們再等等」，也狠不下心來拒絕。於是這一等，一路從兩人世界等到一家三口，現在眼看又懷了二寶，為了孩子，也為了自己，秀英終於拒絕再聽宥廷的敷衍之詞，下了最後通牒：「我們必須在二寶還沒蹦出來前，找到房子！」
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幸好，宥廷也知道自己理虧。一番激辯後，在宥廷的心虛及秀英一反常態的強勢下，兩人取得換房共識。
此時，另一個問題又來了。一同分攤房貸的秀英，為了給自己多一點保障，央求丈夫這一次房屋登記掛自己名下。這樣一人一次，好像也沒什麼不公平？但宥廷卻表示，只能買在自己名下，不然土增稅就不能退稅了。這讓秀英十分困惑，買在不同人名下真的有差嗎？還是，這只是老公的一面之詞？
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土地增值稅是什麼？
為什麼會有土地增值稅？簡單來說就是我國平均地權裡所謂「漲價歸公」的精神，你不是憑自己本事讓土地價值上升的部分，政府就要課徵稅費，讓利益回歸全民。
- 土地增值稅＝土地漲價總數額*稅率－（累進差額）
- 土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－（原規定地價或前次移轉現值*台灣地區消費者物價總指數／100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋無償捐贈公共設施用地）
- 持有土地20年以下者（不含20年）：按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
- 持有土地超過20年以上者（不含30年）：就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部分減徵20%
- 超過30年以上（不含40年）：減徵30%
- 超過40年以上：減徵40%
◆稅級別第一級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額未達100%的部分。
土地增值稅＝土地漲價總數額*20％
◆稅級別第二級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額100%未達200%的部分。
土地增值稅＝土地漲價總數額*30％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值*0.1）
◆稅級別第三級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額200%以上的部分。
土地增值稅＝土地漲價總數額*40％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原地價或前次移轉現值*0.3）
土地增值稅試算 （→ ）
因此，由前面公式來看，稅基「土地漲價總數額」簡單的舉例，就是賣房子時，可以用本次移轉公告土地現值（今年1月1日政府公告的數字），減去前次申報移轉現值或原規定地價（當初房子過戶後謄本上的數字）經物價指數調整後的數字為基礎，再減去你有付出辛勞而讓土地升值的其他部分。用前面算出的稅基，去乘以規定的稅率，就是土增稅要繳的錢。
另外，因為稅基是加減的遊戲，自然有人把腦筋打到了想辦法降低前項（申報移轉現值）的念頭。一般來說，雖然可以自行申報土地移轉現值，但自己報數字若是低於當期公告土地現值，政府是可以照價收買的。白話就是：既然你認為土地價值這麼低，那老子就用這金額買下你的地，所以真的別亂填。
稅捐機關能夠接受的申報移轉現值，通常是三種：
- 公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值。
- 當前次移轉現值高於當期時，依前次移轉現值金額當本次申報移轉現值。
- 載於買賣合約的土地實際成交價格。
好端端的，為什麼要調高本次移轉現值？其實這裡面眉角很多，拿上面第二種情況來說，這樣的做法優點是，賣方雖然同樣不用繳土增稅，但是買方就能在未來移轉時，減少土增稅。
小屋換大屋可以節稅？
提到土增稅，常有人說以小換大或小屋換大屋可以省稅，其實這就是在講所謂的「
重購退稅」。也就是說，換屋如果符合條件，可以退回賣出舊房子繳納的土地增值稅，省下一筆錢。
那有人就想問了，一定要以小換大才能退嗎？其實這裡講的大和小指的並不是「實際坪數」，而是
新買房屋的土地移轉現值總額，必須「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，才能退稅，且
最高只能退到上次土增稅繳納金額。
舉例來說，老王出售自用住宅100萬，繳增值稅20萬，隔年看上三棟新房，想選一棟：
- 第一棟，土地公告現值130萬：130萬－（100萬－20萬）＝50萬＞20萬 所以，
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土增稅的重購退稅可以退20萬。
- 第二棟，土地公告現值90萬：90萬－（100萬－20萬）＝10萬 所以，土增稅的重購退稅可以退10萬。
- 第三棟，土地公告現值75萬：75萬－（100萬－20萬）＝－5萬＜20萬
所以，土增稅的重購退稅無法使用。
讓我們來看看，重購退稅包含的其他條件：
- 出售後重購土地須同一性質（賣自住買自住、賣自耕農地買自耕農地……）。
- 買房子和賣房子，土地登記名義人是同一個人。
- 地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。
- 舊房子簽約買賣之前一整年都沒有出租或營業。
- 新房子的都巿土地最大適用面積是3公畝，非都巿土地最大適用面積是7公畝。
- 不管是先賣再買或先買再賣，期間都必須在2年以內。
目前修法後申請退還已納土地增值稅，請求權時效已延長為10年。特別要提醒的是，除了以上七點（加上前述：新買房屋的土地移轉現值總額，必須「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，才能退稅），土增稅的重購退稅對新房還有一項特別要求：
重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都不可以，否則就會被追繳原退還的土地增值稅。
回到前面的案例，由於土增稅的重購退稅，條件要求
兩次買房所有權人都是同一人，宥廷說的新房也要買在自己名下就來自這個原因。除非宥廷先利用夫妻贈與，把第一間房過到妻子秀英名下，再來買賣房子，否則第二間房買在秀英名下，確實會少了重購退稅的機會，但這個問題當然是在
有稅可以退的前提下。如果第一間房在蛋黃區，第二間房在蛋殼區，還真的是要仔細算一算。
再者，方法雖然有，還是要提醒，稅法都是牽一髮動全身，雖然夫妻贈與可以申請「不課徵（遞延繳稅）」土地增值稅，還是會有契稅、印花稅、登記規費、代書費……為了安全感到底值不值得這樣做，可能還是得把計算機拿出來算一算。
土地增值稅也有「自用住宅」優惠？
前篇提到地價稅有自用住宅的優惠稅率，那麼有人就想問了，土增稅也有嗎？答案是有的，土增稅的「自用住宅用地優惠稅率」是10％，分別有所謂的「一生一次」以及「一生一屋」。
- 「一生一次」適用條件
- 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
- 地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
- 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地積未超過7公畝部分。
- 限一生一次。
- 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。
【隱藏版優惠】
除了上述五點，一生一次還有一個行內人暱稱的「隱藏版優惠」。
一生一次雖然有限次數，卻沒有限一次只能一間，所以如果你是個大地主，同時擁有多戶自用住宅房屋，且都符合自用住宅條件，可以規畫在同一天簽訂買賣契約，同一天到稽徵機關申報土地增值稅，只要面積加總在都市土地3公畝或非都市土地7公畝的範圍內，就可以同時適用自用住宅優惠稅率。
「一生一屋」適用條件
- 「一生一次」已經用掉。
- 出售都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝。
- 出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。）
- 出售前持有該土地6年以上。
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
- 出售前5年內，無供營業使用或出租。
另外，一生一屋如同重購退稅，也
可以先購後售，但必須在1年內賣掉舊屋。
換屋族土增稅三大優惠比一比
如同表格所示，土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制，但一生一次一人只能用一次，而一生一屋條件相對嚴格，所以是不是一買房就要用掉一生一次，其實可以先看看有沒有重購退稅的機會，進而判定是否要保留一生一次的機會，留作日後安排最有利的節稅規畫。
土增稅隨堂考
問題：
Q1：房子是爸媽贈與移轉給小孩，也可以用一生一屋土增稅的自住優惠嗎？
Q2：重購退稅一次只能使用一間房？
Q3：要使用一生一次，本人、配偶或直系親屬需要設籍在房子裡多久？
Q4：為了使用一生一屋，可以把部分房子先放在信託下嗎？
Q5：只要小房子換大房子就可以重購退稅？
答案：
A1：不可以，贈與非出售
A2：錯，只要條件符合且面積加總在限制內，也可以同一生一屋一樣，同時退好幾間
A3：如果是先賣再買，只要在簽約買賣前設好戶籍就可以了；如果是先買再賣，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍
A4：不可以，房屋間數會合併計算
A5：不一定，要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅
本文摘自《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱》／ 傅恪恩（房市神秘客）／方智
https://lohas.edh.tw/article/30210
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