房價領漲全國的西安出了這個政策 “熱鍋”遇冷水或中傷改善客
2019-04-25 13:55
來源:每日經濟新聞
每經記者：吳若凡 每經編輯：陳夢妤
4月23日，西安住房公積金管理中心發布了《關於啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》（下稱《通知》），收緊當地住房公積金政策，並將於今年5月13日起正式執行。
《通知》指出，將暫停西安地區（含西咸新區）以外購房提取公積金；降低公積金貸款最高額度以及提高公積金貸款首付比例等。
對公積金貸款首付比例的具體要求包括：繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144平方米（含）以內的首付比例不低於35%，面積在144平方米以上的首付比例不低於40%；對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144平方米（含）以內的首付比例不低於40%，面積在144平方米以上的首付比例不低於45%。
據了解，此前西安購房人只要憑購房合同就可以提取公積金。
出台這一政策的直接原因，是西安住房公積金餘額告急。來自《西安住房公積金2018年年度報告解讀》（下稱《解讀》）的數據显示，2018年度，西安個人住房貸款餘額占繳存餘額比率為86.4%，解讀指出，這說明居民86.4%的公積金都用於住房公積金貸款。截至2019年3月，西安市公積金個貸率已達到94.14%的歷史高點。
4月16日，西安住房公積金管理中心官網發布《資金流動性風險防控辦法》（下稱《辦法》），指出個貸率在85%～90%之間應該啟動資金流動性風險防控一級響應，個貸率在90%～95%之間應該啟動資金流動性風險防控二級響應，個貸率在95%以上應該啟動資金流動性風險防控三級響應。
房價領漲全國 去化期僅5個月
在業內人士看來，這一政策的出台與西安樓市持續高熱不無關係。
要知道，在統計局剛剛公布的數據里，西安房價同比漲幅24.4%，領漲全國。
據了解，2018年整個西安市場商品房都處於供不應求狀態，上半年甚至出現一房難求。據西安當地市場人士描述，一些熱門項目的認購率甚至達到100%，很多項目登記人數和退出項目數量呈現指數級增長。隨之，西安的住宅存量也不斷下降，去化周期下降到只有5個月。
克而瑞數據显示，3月，西安市共計開盤項目26個，推出新房源6056套，成交4760套，去化率79%。3月全市商品房成交均價13370元/平方米，同比上漲7.6%。
西安樓市這一波升溫有跡可循。2017年1月，西安開始恢復限購政策，對成交有一定影響，但6~8個月後影響減弱，市場開始正常成交。而這一過程中，價格幾乎沒有受影響。
2017年之前，西安樓盤價格基本是6000～7000元/平方米，此後隨着改善需求的釋放價格一直在漲；經歷了2018年下半年的小幅回落後，今年西安市場恢復上揚周期，成交量漲幅在20%~30%。業內人士認為，西安房價也還是有一定上漲空間。
從開盤去化率即可見，去年西安市場整體去化率75%~80%，下半年略微有所下降，但今年開始平均去化率達到90%。
西安的土地市場同樣一路上揚。2018年，西安市場土地成交呈現明顯放量，年成交量同比上漲34.26%，樓板價上漲41.08%。
改善客群和投資客受影響
政策出台對西安市場有何影響？
業內人士指出，此次政策主要是管控流動資金風險，因為近兩年西安使用公積金購房的貸款額度較大，停止公積金提取收緊貸款範圍，都是為防止購買力過早透支。
與此同時，政策的一大導向是抑制投資客。
業內人士稱，在市場特別熱的情況下，購房的不光是當地客群，還有許多外地投資客湧入。如果公積金不能提取了，對這部分客群也會有限制。
有當地人士估計，西安的投資客大概佔到購房人群的3成，大部分來自西安周邊。
“2016年下半年開始，鄭州和廣州的一些炒房團進入到西安當地，也間接影響了房價上漲。”上述人士透露。
另外，整個西安市執行開放落戶政策，為促進人口導入，提倡在西安落戶，並且落戶后可以買房。
不過，目前西安市場官方統計口徑不透明，房價漲幅是否因為落戶人口導致沒有明確數據說明。不過已公布的數據显示，從2017年3月開始的落戶政策，截至2018年底的新增落戶人口是105萬。
在當地業內人士看來，人口紅利天然會促進房地產的發展，人口導入對樓市風向會產生一定影響。
據了解，目前全國前20強房企基本都進駐了西安，已經替代了本土房企。品牌房企市場份額集中度在20%~30%。
市場火爆的情況下限制公積金，上述業內人士認為，一定可以限制一部分客流入市。不過，限制的比例可能不會很大，因為公積金回款慢、辦理流程複雜，一些購房者並不會採用。而對於開發商來說，更傾向一次性付款或商業按揭貸款，最後才可能接受公積金購房。
“這一政策要說限制，也更多作用於有公積金貸款需求的改善人群和投資客。”業內人士表示。
（封面圖片來源：攝圖網）
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