圖/八德采邑鋼骨吊掛安裝現場照。業者提供
【今傳媒/記者陳昱均報導】坐落京華城斜對面、為全台首個小基地且耐震7級的自住更新案「八德采邑」，自2022年動土施工後，近日開始鋼骨吊掛安裝，距離竣工推案已越來越近。對於該案獲得地主百分百同意支持，僅以20分鐘懇切溝通即完成鄰地整合，5個月完成事業計畫暨權利變換計畫擬訂作業，只花了短短3年半，就從籌備、規畫、立案、請照到拆除重建的急速效率，堪稱台北市自主都更成功典範，究竟有何訣竅？對此，八德采邑都市更新會執行長吳承叡透露，自主更新案推動難度高，但「八德采邑」能快速推動與成功，是因具有「住戶重視居住安全」、「規劃好有高容積獎勵」、「財務與專案控管佳」、「建案創價能力強、市場性佳」等四大關鍵。
關鍵一、「住戶重視居住安全」
八德采邑原址為一棟7層樓海砂屋舊建物和一棟50年老舊磚造房屋，幾乎每戶都發生過鋼筋鏽蝕、混凝土坍塌，甚至外牆磁磚崩落等危害居住和公共安全的狀況，而且，因北市市中心精華區普遍有土壤液化風險，因此，住戶對於居住安全都很重視，也有高都更意願，因此能快速整合。
關鍵二、規劃好有高容積獎勵
八德采邑有很好的規劃，加上因屬海砂屋與自主都更，因此獲得政府給予的高容積獎勵，一共取得1.8倍的原始容積，讓參與更新的會員可以在「不用出錢狀態」下，還可以獲得目前市場少有的「室內坪一坪換一坪」，外加「附贈一個車位」的方案，這讓所有更新會員都相當滿意。
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關鍵三、財務與專案控管佳
自辦都更大家都將本求利，在預算有限卻要求高品質下，預算與專案控管就相當重要。八德采邑從結構設計、建築設計、管線規劃、大樓維運等，都有詳盡的規劃，甚至每一個工項都自己發包，讓更新會兼具建商、營造、全案管理等角色，也因此省下許多開支。
關鍵四、建案創價能力強、市場性佳更是關鍵
近年營建成本暴漲，以結構為RC的建案來說，在台北營建成本從一坪18萬，到如今30萬，也造成很多都更案因無利可圖而胎死腹中，但八德采邑雖基地面積小，成本控管相對不易，但卻堅持規劃高耐震，並採用「RBone卸震鋼甲」來提升建物耐震等級，讓建案以有限的成本支出，讓住戶擁有的「7級強震，大樓不倒」的安全住宅生活，更因7級耐震規劃而擁有更好的創價能力。目前附近一般建案每坪開價僅約百萬，但八德采邑因為擁有媲美頂歸豪宅等級的耐震力，預計推案價格可達每坪160萬以上，可讓參與都更的會員資產翻倍，更可以抵消營建成本暴漲的衝擊。
此外，八德采邑預計推出套房與兩房的產品規劃，相當符合當前市場需求，加上附近還有京華城改建成商辦案同步進行中，未來可望將引進超過6000人的就業人口，估計只要有百分之一的人願意在周邊置產，對於八德采邑後續推案銷售將有很大幫助，相信要順銷並不難。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，自主更新過去在台灣推動難度相當高，無法全面推動的困境有「地主高齡化不願承擔風險」、「缺乏凝聚共識之組織」、「未有單位協助整合」、「常縮減重建成本致難以銷售」等；由於自主更新是地主投資自己的行為，雖可享高獲利，但也有風險，因此，要推動自主更新解決常碰到的困境，一定要有訣竅。
周昆立表示，八德采邑除善用政府政策，爭取到最大容積獎勵外，更跳脫過去自主更新案只想省成本，只能推出不具市場性、難以銷售產品的操作方式，而改以推出耐震七級的建案，「這就是八德采邑能成功的特別之處。未來想自主都更的地主，如何藉由好的規劃、好的品質，來給建案增加更多價值與市場性，將是能否順利推動都更與達到參與者全員皆贏的關鍵，想自主更新的民眾，不妨多參考借鏡八德采邑的成功之處，可作為成功案例參考」。