摘要 【土地市場大事件！土地增值稅法公開徵意 地產企業繳稅清算大變革】今年的土地市場大事不斷！從7月16日開始，“土地增值稅法”開始公開徵求意見，結束時間是8月15日。同期還有，《中華人民共和國土地管理法》修正案(草案二次審議稿)也在徵求意見。土地增值稅納稅人是指，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人。目前個人住宅(不包括商住用房)轉讓暫免交土地增值稅，但企業尤其是房地產開發企業轉讓房地產都需要交稅。（券商中國）
土地市場大事件！土地增值稅法公開徵意，地產企業繳稅清算大變革，集體房地產納入徵收範圍
今年的土地市場大事不斷！從7月16日開始，“土地增值稅法”開始公開徵求意見，結束時間是8月15日。同期還有，《中華人民共和國土地管理法》修正案(草案二次審議稿)也在徵求意見。
土地增值稅納稅人是指，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人。目前個人住宅(不包括商住用房)轉讓暫免交土地增值稅，但企業尤其是房地產開發企業轉讓房地產都需要交稅。
在徵求意見稿中有四點重大變化值得關注，分別是：
1、增加了集體房地產被納入土地增值稅徵收範圍；
2、由國務院來確定收入和抵扣項目的範圍和標準；
3、授權省級人民政府根據當地房地產實際情況，決定對某些情形減征或者免征土地增值稅；
4、房地產企業的繳稅清算方式從“可清算”變更成“應清算”。
20多年來，我國土地增值稅收入規模不斷擴大，房地產開發企業貢獻了主要稅收。根據財政部數據，土地增值稅2018年收入達到5642億元，同比增長14.9%。今年上半年，土地增值稅為3565億元，同比增長10.3%。其中，中國恆大2018年應交土地增值稅約521億元；碧桂園2018年年報显示，當期土地增值稅約為139億元；萬科2018年土地增值稅約為196億元。
值得注意的是，隨着新法將原可清算條件變為應清算條件后，房企利用無息應交稅費的時間大幅縮短，對於房地產企業的銷售壓力將進一步上升。而對於個人來說，目前個人住宅(不包括商住用房)轉讓暫免交土地增值稅，未來普通住宅的稅收在個人保有環節。
“土地增值稅”二十二條徵求意見稿來看看新舊對比
此次徵求意見稿共有二十二條，對納稅範圍、稅率、免征範圍、抵扣範圍等一系列都有明確的規定。
徵求意見稿提出，轉移房地產，是指轉讓土地使用權、地上的建築物及其附着物和出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附着物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附着物作價出資、入股。
《徵求意見稿》明確計算增值額時准予扣除的項目為：
(一)取得土地使用權所支付的金額；(二)開發土地的成本、費用；(三)新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建築物的評估價格；(四)與轉移房地產有關的稅金；(五)國務院規定的其他扣除項目。
現將新舊稅法例徵求意見稿的主要差異列示如下：
威力巨大！來看看土地增值稅的超率累進稅率
在稅率方面，《徵求意見稿》明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率，並以轉移房地產所取得的增值額為計稅依據。
歷史上看，土地增值稅發酵在1993年。當時在海南、北海、惠州等地，房地產泡沫非常厲害，引起了中央政府的警惕。1993年12月，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》公布，並從1994年1月1日開始實施。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
土地增值稅法中的扣除項目可以理解為“買入成本”，增值額可理解為“賣出利潤”：
利潤低於50%的部分，交稅30%；
利潤超過50%-100%的部分，交稅40%；
利潤超過100%-200%的部分，交稅50%；
利潤超過200%的部分，交稅60%。
由於房產包含土地和建築兩部分，房產升值后的利潤應該有一部分歸屬為“建築”，不能全算作土地增值。那麼，建築增值應該占利潤的多大比例呢？1994年的暫行條例實施細則給出的“速算扣除係數”是這樣的：
當利潤(增值額)低於50%時，交稅30%。
當利潤(增值額)在50%-100%時，利潤的40%減去成本(扣除項目金額)的5%即為稅額。
當利潤在100%-200%時，利潤(增值額)的50%減去成本(扣除項目金額)的15%即為稅額。
當利潤超過200%時，利潤的50%扣除成本(扣除項目金額)的35%即為稅額。
由此可見，這個條例把利潤(增值額)的大部分視為土地增值，房產成本(扣除項目)增值佔比很小。
顯然，言外之意很明顯，房地產的利潤主要是因為國有土地升值了，而房屋建築的房子本身升值並不多。
根據財政部公布的2019年1-6月財政收入數據显示，土地和房地產相關稅收中，契稅3184億元，同比增長7.1%；土地增值稅3565億元，同比增長10.3%；房產稅1477億元，同比下降0.5%；耕地佔用稅824億元，同比增長2.8%；城鎮土地使用稅1133億元，同比下降13.4%。
集體土地入市要交稅，土地供應渠道增多
《徵求意見稿》最大的變化是將集體房地產納入徵稅範圍。同時，取消集體房地產土地增值收益調節金，使立法前後集體房地產負擔總體穩定。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續實行四級超率累進稅率。
對於調整徵稅範圍的主要原因，財政部表示，是為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉統一建設用地市場的土地制度改革相銜接。簡單來說，就是集體經營性土地入市，以後要交稅了！通過增加集體房地產出讓和轉讓增值稅，為集體土地直接入市增加國家稅收。
不過，真正產生影響將在土地徵收制度改革之後。目前，《中華人民共和國土地管理法》修正案(草案二次審議稿)也正在公開徵求意見。在該法案中，對集體經營性建設用地入市的條件、程序以及入市辦法的制定等作出了規定。
顯然，作為一個完整的集體經營性土地管理納稅制度，正在形成。但是，無論是國有還是集體土地入市，都進入當地統一的供地計劃，類似現在的香港供地制度。即使放開了集體建設用地入市的閘門，但是，當地統一的供地計劃，沒有做出安排，總的土地供應量恐怕也很難有大幅攀升，對市場不會有太大的影響。
地產企業逃稅空間大大壓縮，清算方式從“可清算”變更成“應清算”
由於土地增值稅徵稅對象是轉移房地產並取得收入的單位和個人，房企是繳納土地增值稅主力軍，因此土地增值稅立法對房企影響備受關注。
土地增值稅的稅負在房地產所有稅負排名中名列第一位。而土地增值稅在坊間早已被認為是扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種。2013年，央視曾痛批開發商“欠繳3.8萬億土地增值稅”，結果引來房地產商和稅務部門的集體不滿。
這本質就說明了，在土地增值稅的征管過程中存在較大的彈性空間，這是備受爭議的原因。土地增值稅每年實際徵收規模與理論徵收規模相距較大。房企在土地增值稅清算時的種種博弈、規避甚至是偷逃，亦是公開的秘密。
總體來看，土地增值稅規模逐年攀升，房地產開發企業貢獻了主要稅收。財政部數據显示，今年上半年，土地增值稅為3565億元，同比增長10.3%。而去年全年的土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%。中國恆大2018年應交土地增值稅約521億元；碧桂園2018年年報显示，當期土地增值稅約為139億元；萬科2018年土地增值稅約為196億元。
多位財稅專家認為，整體而言，土地增值稅立法對於房地產企業的稅率沒有變動。但是，特別值得注意的是，《徵求意見稿》將原可清算條件變為應清算條件后，房企利用無息應交稅費的時間大幅縮短，經營壓力進一步提升。
由於預征率往往低於清算后的實際稅率，房企通常會採取滾動開發等各種措施在‘可清算’和‘應清算’之間做稅籌，使得應繳未繳土地增值稅成為房地產行業中普遍存在的現象。為了避免清算，開發商會選擇配建酒店、商超、影院等綜合體項目，且體量要佔到總建築面積的20%左右，通過這種避稅手段，即使住宅售罄，但這些商業物業還沒賣，土地增值稅就一直清算不了。
隨着《徵求意見稿》將原可清算條件變為應清算條件后，房企利用無息應交稅費的時間大幅縮短，對於房地產企業的銷售壓力將進一步上升。萬科、碧桂園等房地產開發商都在強調“快周轉”的背後，土地增值稅也是一個重要的原因。
與此同時，《徵求意見稿》將現行稅務機關根據納稅人提供的資料進行清算審核的做法，調整為從事房地產開發的納稅人應自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。
顯然，取消了稅務機關清算審核的做法，調整為從事房地產開發的納稅人自行完成清算，自行申報。這一情況，讓稅務機關從繁雜的工作中脫離出來。不再承擔由此有可能給稅務人員帶來的風險和社會的議論，畢竟，被媒體報道因為稅務監督審核不到位而給國家稅收損失的責任，稅務機關不想承擔。
個人買賣房屋仍然暫免徵收土地增值稅
許多納稅人關注的是，現在實施的個人房屋轉讓是否還會繼續免征土地增值稅。
現在對於個人房屋轉讓是免征土地增值稅，根據《財政部國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定：“三、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。”只有個人購買的公寓、辦公樓、商鋪轉讓時，才有土地增值稅，但各地政府也給了一個優惠的“核定稅率”，遠比“暫行條例”里規定的優惠。
業內人士普遍認為，未來普通住宅的稅收在個人保有環節，以房地產稅為主的話，個人的土增稅會與之重疊，個人轉讓房產徵收土增稅的可能性不大，所以土地增值稅的來源仍是房地產企業。
土地增值稅的稅收優惠體現在四大方面
《徵求意見稿》對於稅收優惠方面，徵求意見稿對個別政策做了適當調整。
一是吸收了現行稅收優惠政策中關於建造增值率低於20%的保障性住房免稅的規定。
二是增加授權國務院可規定減征或免征土地增值稅的其他情形。這主要考慮是國務院需要根據經濟社會發展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優惠政策，如企業改制重組土地增值稅政策、房地產市場調控相關的土地增值稅政策等。
三是將建造增值率低於20%的普通住宅免稅的規定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征，以體現因地制宜、因城施策的房地產市場調控政策導向，落實地方政府主體責任。
四是增加授權省級人民政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區集體房地產減征或免征土地增值稅的規定。主要原因是出讓集建地級差收益的地區差異巨大，為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制，適當下放稅政管理權限，有必要授權省級政府因地制宜制定集體房地產相關稅收優惠政策。
（文章來源：券商中國）
(責任編輯：DF010)
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