利率上升和通膨侵蝕民眾房屋購買力，不過投信法人表示，房價變化傳導至租金價格，時間落差約1到1.5年，換句話說，美國房市已見頂之下，預估美國租金通膨要明年才會觸頂放緩。市場普遍預期美國通膨率回落至3％以下仍需一段時間，在租約保障、價格延後反映等因素支撐下，REITs在通膨高漲情境所受影響相對輕微。
根據統計，美國REITs同店營業淨利成長率連二季達8％以上，成長率明顯優於其他產業，力抗通膨黑天鵝。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格才是重點，房貸利率高低影響不大，且REITs中住宅類僅佔15％，且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨高通膨而增加，受利率走升影響相對小，在此利基下，美國REITs企業財務體質健全，目前負債比不到30％，是歷年最低，遠低於金融海嘯55％，現金充裕。
各產業的槓桿程度以旅館、自助倉儲、資料中心、工業最低，商辦、醫療、獨棟宅較高，市場平均淨負債/獲利約6倍，處於相對低檔。
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李文孝表示，預估美國REITs明年獲利成長率達7.5％，仍在歷史平均之上，亦優於其他產業，其中成長動能較佳的是旅館、工業、特殊、住宅。
評價面上，目前美國REITs評價仍在偏低的位置，未來一年本益比下跌至15.9倍，處在歷史低檔，配合企業高現金流與穩健性將吸引資金。
群益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵指出，地產景氣循環角度來看，許多區域和產業正處仍在復甦軌道上，加上市場消化全球債券利率彈升的波動逐漸減小，有利REITs後市表現，以區域別來看，美國、歐洲、英國和新加坡等REITs表現皆可持續關注，美國方面可留意出租住宅、倉儲、零售等表現抗跌的REITs次產業，現階段美國REITs利差仍具吸引力，有望吸引資金配置。
就類型而言，除了前述次產業外，中長期來看，具備結構性成長機會的工業物流、資料中心、電塔等特殊型REITs表現可期，建議投資人不妨以美國地產ETF來參與，一舉掌握不同類型REITs次產業之投資契機。
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https://www.chinatimes.com/newspapers/20221114000249-260208
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