摘要 【濱江集團增收不增利被問詢 溢價拿地衝刺千億目標未變】6月21日，浙系房企濱江集團(002244.SZ)收到了深交所出具的問詢函。在問詢函中，監管層對濱江集團營收增長但歸母凈利潤下降、經營性現金流大幅減少等問題進行問詢。（投資者報）
因為營收增長但凈利潤等指標下滑，濱江集團收到深交所問詢函。不過眼下對公司而言，最重要的任務只有一件：今年拿下千億銷售目標，目前看實現概率尚存
6月21日，浙系房企濱江集團(002244.SZ)收到了深交所出具的問詢函。在問詢函中，監管層對濱江集團營收增長但歸母凈利潤下降、經營性現金流大幅減少等問題進行問詢。
濱江地產被問詢主因：增收不增利
深交所對濱江集團的問詢，在一定程度上反映了這家房企在追求千億目標擴張道路上所出現的財務難題。根據濱江集團2018年年報數據显示，2018年實現營業收入 211.15 億元，較上年同期增加 53.3%；凈利潤達12.17 億元，較上年同期下降 28.89%；經營活動產生的現金流量凈額為-139.4 億元，同期下降 506.44%。
對於營收增長五成但凈利下滑的原因，濱江集團在回復深交所問詢中表示，這是由於新取得的土地處於開發的初步階段，還未達到預售條件而造成的階段性現象。
然而，對於二季度財務情況是否有好轉等問題，濱江集團董秘辦在回復給《投資者網》的郵件中表示，從公司2019年一季度報表情況可以看到，部分新開發的項目開始預售，資金大量迴流，經營活動產生的現金流量凈額已為正數。預計隨着更多樓盤達到預售階段，公司經營活動產生的現金流量凈額會持續增加。濱江集團還在回復中指出，目前公司銷售情況良好，今年計劃主要竣工項目11個。
另外，值得注意的是，濱江集團的負債情況及短期償債能力也是深交所關注的隱患之一。截至2018年年末，公司負債總額682.38億元，預收賬款為252億元，資產負債率高達77.94%。截至2019年一季度，濱江集團一年內到期的非流動負債從23.19億元增至42.89億元，增幅84.88%。對此，濱江集團解釋稱，因本期有較多借款將在一年內到期。
高溢價拿地、合作開發與千億目標
濱江集團即便財務上相對承壓，但今年仍堅持衝刺千億的目標。為了實現這一目標，濱江集團的擴張步伐並未因問詢而減緩。
為了實現千億目標，濱江集團去年至今每年都在拼。早在2017年濱江集團成立25周年慶上，濱江集團董事長戚金興表示將力爭在2019年實現千億目標。
2018年，濱江集團曾對外宣布可以提前當年完成千億目標。今年2月份，戚金興在接受媒體訪問時再次強調：“在房地產形勢沒有大變化的前提下，今年銷售上千億，我們會把土地資金投入控制在現金流回籠的50%-70%。”
由此不難看出，千億之於濱江集團而言，是近兩年最重要的目標與任務。所以，為實現目標，拿地必須要進行，那怕高溢價略顯激進也還需要加大籌碼。據《投資者網》統計，濱江集團2019年拿地情況及金額如下：
由此來看，在今年上半年濱江集團拿地案例中，其中有三起案例溢價較高，尤其是6月24日以5.97億元拍得的金華永康市地塊，溢價率高達83.10%。據了解，該地塊位於永康市西城街道，地塊出讓面積40,256平方米，出讓地上建築面積 72,460.8 平方米，為城鎮住宅用地。地塊起價32610萬元，起始單價8101元/平方米。
在投入金額方面，從上圖可統計出，濱江集團今年上半年投入拿地的金額已超過150億元。其中，拿地金額最高的項目為4月中旬拍得的杭州望江單元地塊，斥資52.03億元。
另外，從地域來看，濱江集團今年拿地布局依然是以杭州為中心，向周邊城市輻射。
根據去年克爾瑞公布的數據，濱江集團位列2018年杭州市場銷售第一。數據還显示，2018年公司在浙江的拿地金額比例高達95.07%。因此也可得知， 近年來濱江集團的業務發展較為依賴杭州市場。
拿地是房企做強做大的必然之路，不過，拿地后又通過合作開發的模式一定程度上也显示濱江集團在有意降低公司財務負擔，側面也驗證了監管機構問詢的關鍵問題。
6月27日，濱江集團發布公告，表示於26日與溫州申耕置業有限公司簽署協議，雙方將通過溫州璞悅房地產開發有限公司開發位於溫州市鹿城區濱江街道黎一村的一個地塊，土地面積為26063.53㎡，計容規劃建築面積為93828.71㎡，規劃用途為城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地。作為開發主體，申耕置業是碧桂園的子公司。
根據合作協議約定，濱江集團將通過股權受讓方式取得申耕置業所持目標公司50%的股權，股權轉讓完成后甲乙雙方按50%、50%的股權比例共同開發目標地塊，對目標地塊對等投入、共享利益、共擔風險。
而且，據《投資者網》查詢，以2018年為例，公司新增土地儲備176.93萬平方米，同比增加101.38%，大部分為合作開發模式。當然，合作模式在推動濱江集團擴張的同時，也為其帶來了收益平攤。
據2019年一季報显示，濱江集團實現營收17.86億元，同比下降46.47%；凈利3.92億元，同比增長13.91%；扣非凈利3.7億元，同比增長13.66%；經營活動產生的現金流量凈額2.42億元，同比增加102.34%。雖然多項數據較好，但營收的下滑比重仍相對較大。
重中之重衝刺千億目標
在高溢價拿地、合作開發的背後，不容忽視的是濱江地產衝刺千億目標的決心。而當前距離實現目標僅剩半年時間，濱江地產的銷售金額自然受到外界關注。
據克而瑞數據統計，截至今年6月30日，濱江集團累計完成銷售金額516.7億元，位列全國第27位，這與千億銷售目標仍相差一半距離。據了解，2019年下半年，濱江集團在售、將售項目預計為61個，其中杭州地區有27個。
在資金承壓與區域項目過於單一的情況下，以合作開發模式為策略的濱江集團能否下半年完成千億目標？至少目前來看，銷售額上仍大有機會。而且，按照房企推貨比重，下半年銷售往往強於上半年，濱江下半年能否抓住機會？《投資者網》將持續關注。
（文章來源：投資者報）
(責任編輯：DF070)
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