赴港IPO竟為償還信託貸款？這家房企再啟上市之路！被稱”小碧桂園”，信託融資佔比六成
2019-05-20 00:01
來源:券商中國
在上市招股書失效次日，被稱為“小碧桂園”的中梁控股火速在港交所網站上傳了一份更新后的上市招股書新文件。
2018年11月13日，中梁控股向港交所遞交招股書，但並未實現上市。根據港交所的規定，遞交招股書6個月之後，若未能上市，上市進程將調整為“失效”。
在短暫的失效狀態后，2019年5月17日，中梁控股更新了最新一版的招股書。其上市決心並未動搖。
逆襲的中梁，流水的高管
2016年，發家於溫州的中梁控股將總部移至上海。2017年提出“3000億”的銷售目標。在各大房企開始戰略收縮之時，中梁控股逆勢拿地融資。
據招股書數據，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，成功跨入千億陣營，近三年年複合增長率超過70%。
在中指數研究院的“2019中國房地產百強企業”名單中，中梁控股位列27位，排在泰禾集團之前。在2019年克而瑞2019年房地產企業銷售金額排行榜中以1288.7億元的成績排名23位。
值得注意的是，中梁控股是房地產30強中唯一一家還未上市的地產公司。眾所周知，一個好的財務總監對於上市有着不可或缺的作用，然而這對於這家逆勢崛起，擅於利用信託融資的高槓桿地產公司來說卻成為了稀缺資源。
2017年6月，綠地香港前首席財務官游德鋒離職后加入中梁地產，短短4個月便提出辭職。2018年1月，中梁控股從泰禾集團挖來首席財務官羅俊，同樣過了四個月後辭職。此後，中梁控股的財務總監由凌新宇擔任。2019年4月，原旭輝地產CFO游思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵加盟中梁地產，職位均為副總裁，中梁控股努力地招募行業人才。
融資成本高企，信託融資佔比六成
中梁控股更新的招股書中披露，IPO募資的款項有以下用途，一是公司現有物業項目或項目階段(溫州中梁鹿城中心、宿遷中梁首府及新的江油中梁首府)的建築成本。
二是償還絕大部分的若干現有信託貸款。其中主要是2019年到期的四筆信託貸款，這些信託貸款均為中梁控股項目公司的流動資金貸款。包括（1）2019年7月18日到期的年利率11.5%信託貸款、（2）2019年9月6日到期的年利率11.5%的信託貸款、（3）2019年11月1日到期的年利率12.5%的信託貸款，（4）2019年11月22日到期的年利率13.83%信託貸款。三是中梁控股的一般營運資金。
2016年-2018年，中梁控股未償還借款總額為202.26億元，244.76億元和270.05億元加權平均實際利率為9.4%，7.9%和9.9%。
據券商中國記者了解，中梁控股有58%的借款來自於信託和資管產品。截至2018年末，中梁控股共109筆借款。截至2019年3月末，借款餘額達123億元，其中最高利率達18.5%。普遍成本在12%-13%。大部分項目均有股權質押，土地抵押和擔保。而其中的大部分款項是在2018年借來的。信託業內人士表示，“在2018年房企借款難的背景下能夠有這麼多融資實屬奇迹。”
截至2019年3月31日，中梁控股土地儲備規劃總建築面積3890萬平方米，在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大區的23個省份124座城市布局353個項目。尤其是長三角，中梁控股的土地儲備佔比為45.4%。
激進的經營風格
中梁控股髮際於溫州，在總部搬遷至上海之後就開啟了全國擴張之路。
除了長三角區域外，業務範圍已經擴展到環渤海，海峽兩岸，中西部和珠三角區域。以三四線城市為主。其業務範圍、人才戰略、經營模式都在向碧桂園學習。因此，中梁控股也有“小碧桂園”之稱。
中梁控股2016年、2017年2018年的物業銷售收入分別為29億元，139億元和300億元。實現了業績的三連跳。
在業績連續跨越式增長的背後，可見經營團隊對高周轉理念的執行貫徹力度。此前，中梁控股集團內部曾提出了“456”模式——即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。為了鼓勵區域公司按照“456”的模式運轉，中梁設置了豐厚的獎勵：項目開盤后達到“456”的標準，立即獲得100萬元的內部獎勵。
而對於員工的招聘要求，中梁控股要求招聘負責人要盡量用拼搏奮鬥的年輕男員工。女性比例要在25%以下，而且不要漂亮的。要求員工服從區域調配，嚴控上海本地人比例，這一招聘信息引起了行業不小的關注。
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