一月份50城賣地3774億元漲73%
10強房企拿地貨值3196億元
■本報記者 王麗新
房地產市場交易的低迷，並未全面阻礙房企的拿地熱情。規模訴求與高負債重壓之下，房企不得不以加快增加儲備土地，同時加快項目周轉速度的模式來尋求發展。
據中原地產研究中心統計數據显示，2018年1月份，50大熱點城市賣地金額高達3773.6億元，同比上漲73%。
另據克而瑞統計显示，2018年1月份，10強房企新增土地貨值高達3196億元。與此同時，據同策研究院統計，TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元，佔全國土地成交金額的30.15%。
同策研究院認為，這幾年，隨着房地產行業集中度的不斷提升，競爭日趨白熱化，龍頭房企在高門檻下的拿地優勢正不斷凸顯。從土地市場表現也可以看出，大企業正跑得越來越快。
土地溢價率走低
從土地溢價率來看，大部分城市土地溢價率保持低位，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低於2015年-2017年平均30%的溢價率。
中原地產首席分析師張大偉認為，全國多城市土地成交金額依然處於高位，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。即使有流標地塊出現，也主要是因為其有多重複雜的屬性，導致房企拿地意願不強。加之最近信託等資金監管嚴格，導致房地產企業對總價較高的地塊持相對謹慎的投資態度。
不過，同策研究院認為，隨着調控深化，開發商拿地熱情或多或少還是受到了影響。相較於2017年12月份，2018年開局，土地市場整體出現了降溫跡象。從環比情況來看，土地成交金額、成交面積紛紛走低，成交地塊也以“低總價、低溢價”為主要特徵。
更重要的是，當下處於房價低谷期，房地產市場冷淡，拿地競爭強度相對較小，拿地后控制項目進度，可以隨房價進入上升通道獲取較大收益，算得上是拿地的好時機。
克而瑞表示，從房企的拿地和銷售表現來看，今年規模房企的競爭依然激烈，1月份新增貨值上百億元的企業有20家，而銷售金額上百億元的則僅有17家，土地市場上的競爭未來傳導到銷售端，將會給拿地不夠充足的房企帶來更大的壓力。
房企加速補庫存
不過，開發商仍要謹慎尋找拿地機會。如果開發商資金面充裕，在核心城市拿地收購或可實現超車；若資金面偏緊，則要進入風險較低的企業。
同策研究院認為，在城市選擇上，在去年一、二線城市政策高壓與土地成本提升的影響下，都市圈三、四線城市獲得了溢出效應，不少開發商繞道三、四線城市尋求補倉，從而帶動三、四線城市土地熱度提升。不過眼下，不少三、四線城市已經告別“去庫存”壓力，一些城市甚至在過熱過快發展下房價“泡沫化”，地價也已經大漲。在這一背景下，預計2018年三、四線樓市成交將進一步分化，開發商進入三、四線城市將更審慎，土地市場整體表現也將出現一定回落。
總體來看，2018年房企的拿地布局機會，一、二線城市具備較好拿地機會，也具備較好併購機會；此外，一線城市、強二線周邊的三、四線城市拿地機會也相對看好，而其他三、四線城市則不容樂觀。
不過，從克而瑞統計數據來看，有些三、四線城市仍舊是房企開年首月拿地的重點關注地。從新增土地貨值榜單可以看出，一些地方性企業計入了該榜，可見其開年拿地較為積極。
不過，從各梯隊房企在百強中的集中度來看，未來百強內房企的規模還將繼續分化，尤其是銷售金額TOP11-TOP20的規模房企，其銷售金額集中度為15%，但企業的新增貨值集中度卻達到22%，二者相差7個百分點，因此未來TOP11-TOP20的房企排名還有較大的調整空間。
值得一提的是，旭輝、世茂、中南、遠洋、首創幾家本月拿地較猛，這些房企的拿地銷售比均在1.5左右，約為TOP50房企平均拿地銷售比的3倍。如中南置地1月份銷售金額為65億元，而企業同期新增土地價值為137億元，是其銷售金額的2倍。遠洋的拿地銷售比明顯領先於其他TOP50房企，新增貨值也是其同期銷售額的2倍。
對此，同策研究院認為，規模戰之下，市場集中度提高，房企“不進則退”，做大做強是當下房企的主流選擇，因此規模房企紛紛表現出激進拿地的態度。尤其是前兩年持續去庫存的目標下，大部分房企也需要積極補庫存。
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