2020年，一些長租公寓欠款、破產、跑路，一些房東、租戶在維權中度過了大半年。這也讓長租公寓運營者陷入思考，是選擇收拾家當走人，還是咬碎牙齒活下去？
在長租公寓頭部品牌蛋殼暴雷之後，最大競爭對手自如，卻在11月30日高調宣布併購貝客公寓，將後者麾下涉及7座城市的53個集中式公寓，共計超5000套房源收入囊中。對於本次交易金額和收購比例，自如並未公示。
12月2日，自如在2021年新品發布會上宣布，貝客公寓將全面入駐到自如平台，進入深度整合，同時，自如亦宣告，近期已在廣州推出首個居住社區自如里，提供近1500套公寓房源。
長租公寓市場一直以散租業務獨大，自如為何要在此時投入成本，宣告大力進軍集中式公寓市場？這是長租公寓市場的未來，還是另一個“雷區”？
“自救”行動？
今年是散租式長租公寓的“狼狽之年”。
散租公寓運營方對房源使用“高收低出”，對租戶進行“消費借貸、租金預付”等手段，獲取利益。但在疫情影響下，租客驟減，槓桿失衡，最終造成長租公寓頻頻出事。據克而瑞統計，今年“暴雷”的散租式長租公寓已超84家。
對自如而言，目前正在散租市場極力控製成本，避免資金失控。
在蛋殼陷入絕境后，據《財經》消息显示，政府曾詢問自如等機構接盤蛋殼意向時，自如曾提出能否開放“N+1”的租房操作。如果開放“N+1”操作，自如的租賃房源將得到擴充，便於提升租金收入。但這一想法被否決。
自如控製成本的一大方式，是通過對房源解約，以減少房源收購價高、出租價低對平台造成的資金壓力。
廣州某房主向無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，她將房子託管給自如出租后，近期接到自如方打來的電話，聲稱因經營困難、虧損等原因，要求業主降租，甚至提出不降租便要賠償裝修款的要求。
而部分業主也在維權群中反映，近期，業主收到自如發來的解約函及結算款，並在APP上显示“被解約”。然而，業主與自如此前因降租等問題還未能達成統一意見。
自如還對一些租房戶進行“退租”，並補償部分月租費。而自如提出退租的原因多為“房主不續簽了”。
自如某區域營銷中心負責人在接受“新江蘇”採訪時表示，解約一方面是租客銳減，房源無法出租，才決定實施降租和解約措施；另一方面各項開支成本增加，“清退部分房源是企業為了能活下去才做的調整”。
但目前，散租公寓依然是自如的核心業務。從自如APP房源區可以看到，散租式房源佔據頭部界面，房源數量最多。
據公開報告显示，2017年至2019年，自如連續三年虧損，此後便沒有公開財務數據。自如內部知情人士向無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員透露：“散租不掙錢，自如確實是虧損運營。”
在長租公寓行業“寒冬”之下，12月2日，自如召開一場2021年新品線上發布會，宣告推出自有社區式租賃新品——自如里。
“自如里項目的資產回報率會比散租高。所以自如近期收購了集中式公寓項目——貝客公寓，也是出於發展集中式公寓市場的考慮。”該知情人士表示。
實際上，自如里的前身是自如寓項目，早在2012年，自如便在北京推出“青年社區”自如寓項目。目前，北京是自如寓最多的城市，共計約有12個，上海約有4個。
無冕財經研究員走訪自如里廣州首期項目發現，區別於從房東手中零散接手房源的“散租模式”（多為合租公寓）而言，自如里擁有整棟的集中房源及社區，是集中式公寓的典型代表。
據項目管理方介紹，自如大約3年前進入廣州，主要切入的是散租式公寓市場，自如里是首個集中式公寓。自如通過與金控集團合作聯合運營的形式，推出了這個又名為“凱得家自如里”的項目。
該小區內的其中3棟樓為廣州開發區金融控股集團有限公司（以下簡稱“金控集團”）持有使用，預計將提供1500套出租房源。無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員到場時，其中一棟樓除樣板間外，已全部出租。
▲廣州自如里項目所在小區，由無冕財經方斯嘉攝。
性價比高，是自如里的主要賣點之一。項目位於廣州黃埔區保利中珺廣場內，相比與部分低價散租房源而言，自如里的整體居住環境較好，出租價格較為便宜。自如里目前房源年簽約月租價在1699元/月起，大多為一室一廳或單間，配套有獨立衛生間，及公共洗衣房等設備。
而自如APP显示，同處於自如里所在的黃埔蘿崗板塊的一處散租房源的合租戶型，為一個5室1廳2衛的次卧，帶有一個外置陽台，但沒有衛生間，年付價約為1530元/月。
相比而言，再加約170元，租戶便能在自如里得到一個獨立的單間，價格相對較為划算。此外，為了搶佔市場，自如里項目目前實行首月免租金、押1付1等優惠。
▲自如里公寓的樣板間，由無冕財經方斯嘉攝。
自如這一舉措，不單是為了搶佔市場，更多的是看好背後的利潤空間。
與向散租業主承包房源、支付租金的“二房東”模式不同，在自如里項目中，作為項目運營方的自如，可通過向物業持有方收取平台運行費、設計費、運營費等形式盈利。
通俗來講，自如里的運營模式是：物業持有方收租客的錢，自如收物業持有方的錢。自如員工將這番操作稱為“輕資產”運作，“自如寓整棟式運營，不需要資產付出，不需要投入成本，是輕資產投入，我們只負責管理運營，因為我們這方面經驗比較足。”
集中式公寓是新方向嗎？
在蛋殼暴雷后，長租公寓行業飽受質疑，焦點集中在中介方對於分散房源運營過程中“高買低賣”、“資金貸”等問題。
曾因“租金貸”、“甲醛門”事件困擾的自如，正試圖通過自如里項目挽回口碑。
自如工作人員介紹，由於自如屬於運營方，所以，一切租金將通過“線下”POS機，通過銀行卡、支付寶、微信等方式支付，直接打入物業持有方的賬戶，避免通過平台產生租金貸風險。不過，對於這一租金支付模式，工作人員坦言：“不是全部的自如都用這個模式收錢。”
在房屋安全品質方面，廣州自如里共有3棟項目，其中兩棟項目在去年底施工完畢，經過1年的放置，才投入使用。而另一棟樓，因為部分樓層的新傢具擺放時間太短，因此相關樓層暫不投入租賃市場。
遺憾的是，自如在改革，但仍需面對現實難題。市場上對於“自如解約”的話題仍然在發酵中。11月30日晚間，自如官方微博“自如客”回應稱：“一切安好，也會根據合約，最大程度安撫和讓利業主。”
不過，從長遠而言，自如的轉向頗有意義。
從市場層面來說，集中式公寓仍存在一定市場缺口。根據前瞻產業研究院統計，內地長租公寓類型分為三種全國分散式公寓，佔比為75%，集中式公寓佔比為17%，而其他的長租公寓類型佔比僅有8%。而對於此次散租公寓大量暴雷事件，令部分租房者倒向選擇部分具有資產實力的集中式公寓上。
▲長租公寓市場結構及規模預測。
地產經濟學家嚴躍進認為，從此次自如併購貝客事件可以看出，收購的標的也主要是整棟式的公寓項目，這也是其從分散式到集中式的一個轉變。類似收購，也說明自如也在不斷優化產品線，有助於後續把控經營成本和進一步做大品牌。
集中式公寓會成為行業未來發展的新方向嗎？答案還不確定，但至少在短期內，對市場上其他參与者來說，能拿下類似自如里這樣“輕資產”的集中式公寓並非易事。
運營方此前大多湧入分散式公寓市場，就是因為集中式長租公寓整體投入較高，對選擇開發商或運營商形成一定門檻。
據知情人士透露，自如里項目原先是整棟出租給黃埔區一家世界500強企業作為員工公寓使用，但由於種種原因，對方企業放棄該項目，才促使自如有機會拿下該項目。
而自如本身資金實力不錯，2018年至今的4輪融資，獲得百億人民幣資金，再加上背靠上市母公司“貝殼親兒子”的身份，讓自如得以立足長租公寓市場。而對其他同類公司而言，如何拿下此類項目則成為集中式公寓發展的關鍵。
克而瑞認為，無論是集中式還是分散式長租公寓，最大的問題都是企業對規模的盲目追求，導致獲取房源成本過高，自身現金流承壓。
以集中式公寓的代表萬科泊寓為例，受整體市場融資規模限制，長租公寓運營商在自身現金流壓力下，選擇放棄規模追求利潤，經營由數量轉向質量發展。克而瑞認為，對於行業而言，長租公寓市場和企業就需要這樣慢慢的沉澱。
集中式公寓，能承擔起自如，甚至整個行業的期待嗎？
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