繼「以房養老」逆向抵押貸款後，銀行推出另一種新方案「留房養老」、「以租養老」，結合安養信託和包租代管服務，讓熟齡者可保障名下不動產的安全，又賺取租金收入，支付老後生活所需的費用。留房養老適合誰？如何申請？
房子，可能是我們一生中價格最高的投資。它不僅是遮風避雨的棲身之所，更可以成為支持老後生活的財源。
近年，各大銀行紛紛推出「以房養老」方案，熟齡者將房子逆向抵押給銀行，每月領回生活安養金。屋主離世後，若繼承人沒有意願還款，房子就歸銀行所有。
這樣的模式，在國外已行之有年。2015年前後，國內銀行陸續開辦以房養老業務，也有不少學者看好。然而，根據金管會統計，截至2021年，全台「以房養老」核貸件數僅5千多件。構想良好的「以房養老」，為何在台灣有意申請的人不多？
兆豐銀行信託處處長侯君儀指出，以房養老業務開辦至今，主要有兩大限制。一是中南部的不動產鑑價較低，屋主每月可領回的金額有限，導致多數案件集中於大台北地區。再者，銀行在協助屋主申辦以房養老貸款時，常會遇到反對的子女，不希望父母將房子抵押，影響日後繼承的權利。
認識「留房養老」安養信託 讓銀行保障你的權狀和租金安全
有鑑於此，兆豐銀行在2020年與中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（租服全聯會）合作，率先推出另一種信託商品「留房養老」。
所謂「留房養老」，指的是屋主先將名下的不動產交給銀行信託，銀行則轉介合作的租賃業者，協助屋主將房子出租。日後收取的租金會存入信託專戶，用於支付屋主的生活費、入住安養機構的住宿費或其他指定用途。除了兆豐銀行外，其他銀行業者推出的「以租養老」，也是類似的概念。
留房養老安養信託模式。（陳莞欣製圖）
侯君儀指出，「留房養老」和「以房養老」最大的差異，在於屋主過世後，房子的產權還是回到繼承人手中，不需要另外花錢買回，也不會被銀行收走。而在信託契約存續期間，銀行是房子名義上的所有權人，能保障產權的安全，不會因為屋主年邁、失能而被有心人奪走。
「留房養老」適合你嗎？申請前後有哪些需注意事項？侯君儀說明幾個民眾常見的問題：
1. 「留房養老」的資格限制為何？需要孩子同意才能申請嗎？
「留房養老」安養信託的委託人年齡限制為55歲以上。就法律規定而言，信託契約要成立，只要委託人和受託人（銀行）合意簽訂書面契約即可，無需另外徵得繼承人同意。然而，就實務上而言，銀行仍會事前了解客戶的家庭狀況，協助家庭內的溝通，以減少日後繼承紛爭。因此，委託人若能事前與家人溝通，申請「留房養老」的流程也會較為順利。
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2. 辦理「留房養老」安養信託，要繳哪些費用？
委託人辦理「留房養老」安養信託，銀行會收取的費用大致有3種：收到委託人資料、進行評估程序所需的「信託作業費」、簽約時及之後每年收取的「信託管理費」，以及如需修改信託契約時的「修改費」。以兆豐銀行為例，前兩者的費用是以信託財產的資產價值計費，修改費則是一次新台幣3,000元。
兆豐銀行「留房養老」安養信託專案收費標準（單位新台幣／元）。資料來源：兆豐銀行提供
除了信託本身的相關費用外，在正式簽約前，租賃業者也會協助屋主評估屋況。屋齡較高的老屋，可能需要另外修繕整理後才能出租。而租賃業者招租成功後，屋主需支付一次性的佣金。若委託業者進行包租代管，每個月的租金收入也需扣除包租代管的管理費。
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此外，雖然「留房養老」安養信託契約成立後，銀行會成為不動產名義上的所有權人，也是房屋稅、地價稅名義上的納稅義務人。但實務上，相關稅費之最終負責人仍屬委託人，故根據信託契約的約定內容，委託人必須預留稅款供銀行繳納。
若房子因有瑕疵（如不當使用發生漏水）等影響他人的問題，賠償責任亦是由屋主負責。但也因為交由專人打理，漏水問題將能獲得及時解決，避免自己管理無暇及時處理造成爭議的困境。
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3. 遇到租屋糾紛，誰來負責？
申請「留房養老」安養信託，委託人總共會簽署3份契約：和銀行的信託契約、和租賃業者的委任契約、和租客的出租契約。
若委託人當初和租賃業者簽署的委任契約內容也包含「包租代管」服務，則租賃業者有義務處理租屋糾紛。若否，則委託人必須自行處理。
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4. 委託人失去行為能力或過世，怎麼辦？
只要信託契約的內容約定明確，委託人即使失智、失能後，銀行仍可持續依據信託契約出租住宅。而委託人過世後，信託契約即中止；但由於民法有「買賣不破租賃」的規定，即使委託人過世、房子的產權轉移到繼承人名下，原本的租約在期滿前仍有效力。
若委託人希望自己過世後，名下的財產仍受到信託契約保護，也可以在公證遺囑中，指定將財產交付信託。如此一來，便能將保障由生前延續身故後到下一代身上。
留房養老，不只是賺租金！單身、高齡、擔心失智、失能最適合
侯君儀坦言，「留房養老」安養信託是新的信託商品，目前兆豐銀行僅承作了4個案例。其中有幾個案例，委託人還住在信託的房子裡，待日後要換屋、搬進安養機構時，才會將房子出租。
儘管目前規模不大，侯君儀指出，在高齡、少子化的社會，留房養老安養信託提供熟齡者另一道保障。特別是近年針對高齡者的詐騙案件愈來愈多，就連親生子女都可能覬覦父母的財產，養兒防老的觀念已逐漸式微。不論是單身無子，或者擔心將來失能、無力保護財產的人，都可考慮用這樣的方式，提前為老後及繼承做準備。
她也認為，銀行的信託方案結合銀髮產業服務，將是未來的趨勢。例如，兆豐除了和租賃業者結盟，也和長照業者合作。客戶可以先將財產交付信託，若日後失去行為能力，又需要長照服務時，則由銀行轉介長照機構，並支付相關費用。
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2022/04/19
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來源鏈接：https://www.fiftyplus.com.tw/articles/24203
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